中信代書事務所

如何更順利貸款

提升信用評分：
信用評分是指銀行依據您在聯徵中心的信用資料、個人基本資料及財力等資料進行量化後演算而得的分數，反應了您未來能否準時還款的信用風險程度，因此信用評分會隨著時間點不同而有所變動！

* 信用卡使用一年以上並正常繳款注意唷~款項記得需每期全額繳清，並非只繳最低應繳金額。如果不小心延遲時間繳款的話，也會影響到信用評分。

* 擁有一份穩定的工作工作穩定性是很重要的評斷關鍵，因此工作年資滿1年以上且薪資來源穩定的顧客，會被認為有較良好的還款能力。

* 近期不擴張信用短期內若快速增加自己的負債，如信貸、信用卡循環等，則容易增加信用風險，降低評分。

* 貸款繳款不延遲如果您有房貸、信貸等貸款的話，建議要按時繳款，證實您有良好的還款能力。

* 注意個人收入及債務比例�負債比(每月要繳交的貸款金額/每月薪水收入)建議不要高於70%。若有債務的話，記得要按時繳款，避免未來不確定性之信用風險提高。

* 盡量不用現金卡如果只使用現金卡，則信用擴張風險較高，建議改以信用卡作為支付工具，但記得還是要保持正常繳款紀錄唷~這樣才能提升您的信用。

* 避免短時間內申請多張銀行信用卡或多筆貸款
每申請一次貸款或信用卡時，您申請調閱聯徵的次數皆會被記錄，若短期內次數越多，則擴張信用的風險會增加。

* 量入為出避免信用卡超額使用信用卡消費很便利，但仍要量入為出，減少預借現金的使用率，並避免超額刷卡，才能保持良好的信用唷！

提醒：您的薪轉存摺明細也有加減分的效果！

* ｛ 加分 ｝
* 有記帳習慣: 有些人會在存摺上記錄每筆金額的用途，對提升信用評分也有一些幫助唷
* ｛ 減分 ｝
* 1.當月光族: 在薪資入帳前幾天時，若您的存款餘額不滿千元，可能會讓信用評分受到影響。
* 2.百元提款: 在您的存款餘額不滿千元時，如果仍持續提領百元鈔票，容易使信用評分降低。

聯徵是什麼？評估借款人信用的重要依據

所謂的「聯徵」，就是記錄個人與金融機構間發生過的信用往來紀錄（揭露紀錄的保存年限詳請可參考金管會規定）。由財團法人金融聯合徵信中心所彙整與蒐集，透過這些資料，建置全國信用資料庫，確保人們的信用交易與國內的金融制度能夠健全穩固。

聯徵紀錄什麼時候會用到？包含哪些內容？

一般來說，申辦信用卡、企業貸款、創業資金時，就會需要使用聯徵紀錄，讓銀行可以透過了解申辦者過去的金流狀況，判別其還款能力、信用程度等，用以決定借款的金額和利率，甚至是影響借款成功的關鍵因素。

透過詳細的信用資料，就可以評估個人或企業的信用情形，以下整理了聯徵紀錄中主要包含的5項內容，提供申請者參考：

1.借貸資料

包含借款額度、債務資訊、是否有延遲償還記錄等內容。

2.信用卡資料

包含持卡情形、帳款額度、帳款總餘額與待繳款金額。

3.聯徵查詢紀錄

包括當事人的查詢紀錄及被金融機構的查詢紀錄。

4.信用評分分數

信用分數會介於200到800之間，分數越高信用度越好。雖然坊間有「400分以下者即會被視為信用不良」的說法，但其實，每家發卡機構對申請人的信用評分標準皆不同，因此信用評分大多僅為參考，並非絕對的依據。

5.通報紀錄

如果曾被通報為可疑帳戶會註記於此。

銀行聯徵查詢次數過多？小心影響信用分數

申請聯徵的方式固然相當便利多元，但也需注意，申請貸款時應盡量避免多次查詢紀錄，因為若頻繁被銀行以「貸款」為由進行查詢，金融機構就會視申請者為對資金有急迫或異常需求的對象，進而容易被質疑還款能力或信用程度，最後將影響借款金額與利率。

一般而言，銀行聯徵紀錄建議不超過3次。然而之前查過的聯徵次數是否會累計而影響信用分數呢？根據現行制度，為避免借款人因短期內向多家金融機構比價而查詢聯徵多次，導致信用評分降低，聯徵中心會將最近1年內30天的新業務查詢皆視為同一筆信用需求，也就是不論查詢幾筆，都只會計算為1次查詢，超過30天後的新業務查詢，則計為另1次查詢。

二胎房貸到底好不好呢？

其實不管是哪一種貸款，都有它自己的優點和缺點，沒有絕對的好壞之分，二胎房貸當然也不例外。

下面就讓我們來看一下，二胎房貸的優點和缺點各自有哪些？有沒有什麼特別需要注意的地方呢？

1.二胎房貸優點 二胎貸款最大的優勢，就是資金使用彈性大，可以在不賣房，也不改變原有房貸條件的情況下，透過房屋的二次抵押來取得額外資金。它的優點包括： 額度高彈性大：由於房屋的可擔保價值高，可貸額度也會比其他抵押貸款（如汽機車貸款）及非抵押貸款（如銀行信用貸款）來得要高，運用更廣泛。 適合長期規劃：二胎貸款年限長、月付低，能夠有效減輕每月貸款負擔，只要安排得當，就相當適合當作投資理財或整合負債的資金規劃工具。

2.二胎房貸缺點 由於申辦二胎房貸，就等於是在原有一胎房貸上附加一層新的貸款，不僅會影響申請人的日常財務，也可能會影響房屋的所有權變化。

它的缺點包括：

財務負擔變重：二胎房貸一次要繳兩筆房貸，負擔會變得非常沉重，若因此出現貸款遲繳的情況，輕則影響信用、重則恐淪法拍屋，不可不慎！

管道易藏風險：若未慎選二胎管道，房屋在抵押權順位、債權上都容易產生爭議，進而影響未來的買賣條件與貸款權益，申請前務必做足功課才能避險。

轉貼請註明出處: https://houseloan.tw/second-mortgage/?SE04_C&gad_source=1&gclid=CjwKCAjw65-zBhBkEiwAjrqRMEqvPh_AWlydEqlZIt9xRU8gDFmne31P_I4UZwNTKzgf0aiUuVKmhBoC4akQAvD_BwE

彰化縣彰化市力行路38號    

電話:04-7224743

電話:04-24522078

過戶常見問題

1.房子過戶給兒子要繳稅嗎？

父母將房屋與土地贈與兒女而過戶時需繳納贈與稅，若是買賣則需提出證明並經國稅局查證，即可不需支付贈與稅。而房屋、土地過戶時原需繳納的土地增值稅、契稅與印花稅等則需照常繳納。

2.房子過戶可以自己辦嗎？

房屋過戶的流程可以自己辦，但在房屋買賣時必須有代書用印，且辦理過戶需準備的文件繁多、辦理過程也需花費較長時間，因此大多會找代書代辦，可省去許多時間與不必要的麻煩，讓交屋快速完成。

3.房子過戶需要本人嗎？

一般來說需要本人辦理過戶，但若本人不便到場則要辦理委託公證手續，由委託人親自到場提供必要文件辦理過戶。

4.不動產贈與稅怎麼申報？

備妥相關文件資料後到房屋持有人戶籍所在地的國稅局申報即可。所需文件資料可參考【財政部網站】。

5.夫妻間贈與房屋需要課徵贈與稅嗎？

根據遺產及贈與稅法第20條第1項第6款說明「配偶相互贈與之財產不計入贈與總額」，因此夫妻間贈與房屋不需課贈與稅。

彰化縣彰化市力行路38號    

電話:04-7224743

電話:04-24522078

小編來跟大家分享小知識

Q：何謂跳票？
A：一般來說，票據到期要支票兌現
卻無法履行，就可以稱為「支票跳票」
也就是說，債務人所拿的支票
到了支票期限卻無法兌換成現金的意思
也是俗稱的「芭樂票」、「空頭支票」

支票跳票是票據流通上最怕遇到的情況
情節嚴重的話，會被銀行列為跳票拒絕往來戶
因此，不管是發票人或持票人
在支票的使用上都要小心謹慎

常見被銀行列為跳票拒絕往來戶的原因如下：

一年內支票跳票紀錄達3次，且沒有申請註銷紀錄。
一年內指定金融機構，但發票人無故跳票達3次。
一年內多次發生蓋印模糊、沒蓋好、簽名有問題等被退票，但沒有去申請註銷者。
沒有存入款項，卻偽造票據遺失而遭法院判決者。
曾使用票據犯罪而遭法院判決者。

那有沒有什麼辦法避免跳票成為銀行往來拒絕戶呢？

以及跳票如何補救？！

如何避免跳票

保持足夠的帳戶餘額
設置餘額警報
避免過度發票
記錄所有支票交易
避免預簽支票
開啟過度透支保護

跳票補救方式如下

立即存入足夠資金
聯繫收款人，及時與收款人溝通
支付逾期費用
安排替代方式：如果無法立即解決問題，可以與收款人協商其他支付方式，如電匯、現金支付或使用其他支票帳戶
聯繫銀行：與發出支票的銀行溝通，了解具體情況並詢問是否可能
獲取法律諮詢：支票跳票可能涉及詐欺刑責問題，建議尋求律師的協助，了解個人的權利和責任，探討可能的解決方案

 如果發生支票跳票
在七天內補足就做退補
但在聯合徵信中心系統上會有紀錄，一年才會消失
由於銀行端會有補退紀錄
這個地方需要注意需要特別辦理「註銷」
如果連續三次補票
就會變成銀行的拒絕往來戶
而票據交換所則會留有紀錄
如果要辦理註銷
就需要向票據交換所說明理由，請示撤銷

彰化縣彰化市力行路38號    

電話:04-7224743

電話:04-24522078

土地融資是什麼？
土地融資就是在當您想要購買土地或是用土地來貸款蓋房屋時的貸款方法，但是土地融資貸款有助於推動城市化的興建，在沒有一筆資金的情況下，也可以用土地融資貸款一筆資金來蓋建物，因此，土地融資的流程與方法就會複雜得多。

因此在辦理前就必須了解您的優勢與您的條件，才有辦法利用土地來順利向銀行貸款。

而土地融資又稱為建築基地貸款、購地貸款，主要的用途是讓建築用地的法人或個體戶，在以下兩種情況下所設立的貸款項目：

尚未有土地，需要資金購買土地用來興建房屋、
已經有土地，需要資金興建房屋。

土地融資利率大約多少？

土地融資的利率約在年利率3%~5%左右，由於額度比較高通常一般的土地貸款利率2%~4%來的高一點，還是會依據個人條件而異。

而一般土地貸款服務的利率只要2%起！

土地融資辦理需要什麼文件？
一般申請土地融資，會需要準備以下條列的文件資料喔！

買賣合約
土地謄本
土地使用分區證明
土地所有權狀
街道名稱的地籍圖、平面圖、空照圖
建造執照(6個月內一定要拿到)
都市計劃區段圖
個人證件
雙證件：身份證/健保卡
收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
在職證明或是勞保異動明細、戶籍謄本或戶口名簿)
公司法人證件
公司資料：設立函，營利證，事項卡影本
公司帳戶近6個月的出入明細（建議是提供一年內的出入）
公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入)
個人資料(負責人及配偶身分證影印本)
報稅資料(當年的401表或405表，年度財報影本，近3年的資產負債表跟近 3年的損益表)
以上資料都準備完整，就可以進行辦理囉！

中信聯合代書事務所擁有多年貸辦經驗及資深銀行經理與專業的地政士代書團隊為您服務。

經辦過無數貸款案件，協助過上千名客戶解決私設、債務、高利等棘手問題。

現在，只要您的一通電話(訊息)，將有超專業的財務顧問團隊替您親力親為的量身規劃，打造出對您最有優勢的貸款條件。

彰化縣彰化市力行路38號    

電話:04-7224743

電話:04-24522078

文章轉貼文來自，元展理財版權

為什麼想要辦理民間貸款呢？

時間快：從辦理到撥款約1~2個工作天就可以完成了。
審核鬆：銀行會拉聯徵紀錄而民間代書貸款不會，過件機率可達90%以上。
高彈性：多數代書信貸不綁約，可以短期週轉培養您的信用與應急使用。
不求人：不必向親朋好友低頭，也可以幫您保密申辦，不僅可以解決問題還無壓力。
方便辦：從北到南都有對保的地點，不必擔心地緣性無法辦理。文章轉貼文來自，元展理財版權

中信聯合代書事務所擁有多年貸辦經驗及資深銀行經理與專業的地政士代書團隊為您服務。

經辦過無數貸款案件，協助過上千名客戶解決私設、債務、高利等棘手問題。

現在，只要您的一通電話(訊息)，將有超專業的財務顧問團隊替您親力親為的量身規劃，打造出對您最有優勢的貸款條件。

彰化縣彰化市力行路38號    

電話:04-7224743

電話:04-24522078

民間貸款公司：通常稱為融資公司或是貸款公司，專門承做房屋土地貸款的公司，如果信用有嚴重的瑕疵銀行無法順利申辦房屋貸款時算是另外一種貸款管道。
私人代書金主：比較常見的是代書貸款的專案，從個人信用就可以輕鬆申辦民間信用貸款，不論是否信用瑕疵、貸款遲繳、債務協商等問題皆可貸。
當鋪業者：只要有典當物品就可以貸款，從3c用品、珠寶、電子產品，萬物皆可貸的概念。
地下錢莊：多屬於非法經營的貸款不建議申辦，號稱５分鐘就可以放款，撥款非常容易，地下錢莊的利率極高都是按日計費利息極高，非常不建議此項融資管道。

民間貸款申辦需要的文件有哪些？
雙證件影本：需年滿20歲確認個人狀態。
收入證明：具有勞保、薪資轉帳證明你有薪資入帳，確認你的職業工作收入，提高過件的機率。
擔保品資料：如果有房屋土地權狀、汽機車行照都可以當作擔保品，來壓低貸款利率。
財力證明：收入類型的證明文件包含扣繳憑單、所得清單等，資產類型的證明文件包含定期存款單，確認個人財力狀況。
 

民間貸款利率怎麼算？
每一種擔保品利率的計算方式都不同：

民間個人信用貸款：無擔保品，民間代書貸款的利率只要2%起。
民間汽車機車貸款：民間汽車機車貸款的利率2.5%起。
民間土地融資貸款：土地建地農地利率1%起。
民間房屋二胎貸款：民間房屋二胎貸款最低利率1%起，房屋首貸會在1%以下。

中信聯合代書事務所擁有多年貸辦經驗及資深銀行經理與專業的地政士代書團隊為您服務。

經辦過無數貸款案件，協助過上千名客戶解決私設、債務、高利等棘手問題。

現在，只要您的一通電話(訊息)，將有超專業的財務顧問團隊替您親力親為的量身規劃，打造出對您最有優勢的貸款條件。

彰化縣彰化市力行路38號    

電話:04-7224743

電話:04-24522078

文章轉貼文來自，元展理財版權

民間貸款種類太多不知道該怎麼選擇嗎？

今天要幫您整理出所有民間貸款種類的優缺點，還有申辦管道讓您很簡單就可以找到適合自己的貸款方式，民間貸款的種類與管道並不像是銀行這樣公開又合法，但是又不得不辦理民間貸款時，就可以好好的來深入了解了！

有銀行貸款不辦理，為什麼還要找民間來貸款呢？

那是因為你有一筆資金需求短時間內銀行無法貸款給您，因為本身有信用瑕疵、負債比過高、債務協商貸款遲繳等情況，這些原因讓你無法向金融機構申請貸款，只能向民間組織進行申貸。

民間貸款種類比較表有嗎?
只要擔保品種類不同，就會有不同的民間貸款種類唷！

文章轉貼文來自，元展理財版權

民間個人信用貸款
民間汽車機車貸款
民間土地融資貸款
民間房屋二三胎貸款

中信聯合代書事務所擁有多年貸辦經驗及資深銀行經理與專業的地政士代書團隊為您服務。

經辦過無數貸款案件，協助過上千名客戶解決私設、債務、高利等棘手問題。

現在，只要您的一通電話(訊息)，將有超專業的財務顧問團隊替您親力親為的量身規劃，打造出對您最有優勢的貸款條件。

彰化縣彰化市力行路38號    

電話:04-7224743

電話:04-24522078

被查封原因？

查封意思也等於扣押，財產被查封通常是因為債務人欠款未繳，包括稅務、房貸、呆帳等等，且債務已經到期或逾期多時，債權人向法院申請強制執行，並透過公權力將債務人名下的財產查封、法拍，以此作為補償債務。一旦法院裁定、同意執行後，就會進行「查封」的程序，進入查封的階段後債務人就無法處分、移轉、買賣被查封的房子。

查封後的拍賣流程？

債權人向法院聲請強制執行。

執行法官命書記官與執達員至債務人持有不動產位置貼法院查封封條。

進行不動產估價。

進入正式房屋拍賣程序。

經過3次減價程序，每次減價金額為總價的20%。

通知行使標的物優先承買權、房屋所有權移轉。

法院點交或不點交流程。

拍賣分配價金撥款。

房子被查封還能住嗎？

有人會問房子被查封還可以住嗎？是可以的！房子在被查封後、尚未拍賣前仍屬債務人所有，只不過不動產的處分權（轉移、買賣）會被剝奪，但短時間內繼續使用或居住沒有問題。需要注意的是如果房子真的成功被法拍時，債務人多半會住到點交為止，若點交時仍持續佔有、拒絕交屋時會被公權力強行逐出。

房子被查封要如何撤封？

根據強制執行法§58第二項，被查封後仍可以撤銷，以下提供三個撤封方法：

處理債務

和債權人進行協商，商量好約定金額或是清償全數債務，再請債權人撤銷查封。但是無論債務人是要向債權人或是債權銀行進行協商，都可能因信任感低落而難有雙方滿意的協商結果。

協商以正常程序售屋

法拍屋的成交價格只有市價的4~6成，對於債務人、債權人都不是最好的方式，很有可能法拍的成交價還不夠清償債務，致使債權人未必能如期拿到應得的債款。與其使用法拍的方式，不如雙方協商看看能否透過一般售屋管道賣房，待賣出取得資金後再將債務還清。

尋求專業協助

如果上面兩種方式都不符合您的需求，您可以請民間貸款公司先代償款項，待解除查封後也可以透過房屋貸款辦理整合債務。

彰化縣彰化市力行路38號    

電話:04-7224743

電話:04-24522078