中信代書事務所

土地融資是什麼？
土地融資就是在當您想要購買土地或是用土地來貸款蓋房屋時的貸款方法，但是土地融資貸款有助於推動城市化的興建，在沒有一筆資金的情況下，也可以用土地融資貸款一筆資金來蓋建物，因此，土地融資的流程與方法就會複雜得多。

因此在辦理前就必須了解您的優勢與您的條件，才有辦法利用土地來順利向銀行貸款。

而土地融資又稱為建築基地貸款、購地貸款，主要的用途是讓建築用地的法人或個體戶，在以下兩種情況下所設立的貸款項目：

尚未有土地，需要資金購買土地用來興建房屋、
已經有土地，需要資金興建房屋。

土地融資利率大約多少？

土地融資的利率約在年利率3%~5%左右，由於額度比較高通常一般的土地貸款利率2%~4%來的高一點，還是會依據個人條件而異。

而一般土地貸款服務的利率只要2%起！

土地融資辦理需要什麼文件？
一般申請土地融資，會需要準備以下條列的文件資料喔！

買賣合約
土地謄本
土地使用分區證明
土地所有權狀
街道名稱的地籍圖、平面圖、空照圖
建造執照(6個月內一定要拿到)
都市計劃區段圖
個人證件
雙證件：身份證/健保卡
收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
在職證明或是勞保異動明細、戶籍謄本或戶口名簿)
公司法人證件
公司資料：設立函，營利證，事項卡影本
公司帳戶近6個月的出入明細（建議是提供一年內的出入）
公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入)
個人資料(負責人及配偶身分證影印本)
報稅資料(當年的401表或405表，年度財報影本，近3年的資產負債表跟近 3年的損益表)
以上資料都準備完整，就可以進行辦理囉！

中信聯合代書事務所擁有多年貸辦經驗及資深銀行經理與專業的地政士代書團隊為您服務。

經辦過無數貸款案件，協助過上千名客戶解決私設、債務、高利等棘手問題。

現在，只要您的一通電話(訊息)，將有超專業的財務顧問團隊替您親力親為的量身規劃，打造出對您最有優勢的貸款條件。

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電話:04-7224743

電話:04-24522078

文章轉貼文來自，元展理財版權

為什麼想要辦理民間貸款呢？

時間快：從辦理到撥款約1~2個工作天就可以完成了。
審核鬆：銀行會拉聯徵紀錄而民間代書貸款不會，過件機率可達90%以上。
高彈性：多數代書信貸不綁約，可以短期週轉培養您的信用與應急使用。
不求人：不必向親朋好友低頭，也可以幫您保密申辦，不僅可以解決問題還無壓力。
方便辦：從北到南都有對保的地點，不必擔心地緣性無法辦理。文章轉貼文來自，元展理財版權

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民間貸款公司：通常稱為融資公司或是貸款公司，專門承做房屋土地貸款的公司，如果信用有嚴重的瑕疵銀行無法順利申辦房屋貸款時算是另外一種貸款管道。
私人代書金主：比較常見的是代書貸款的專案，從個人信用就可以輕鬆申辦民間信用貸款，不論是否信用瑕疵、貸款遲繳、債務協商等問題皆可貸。
當鋪業者：只要有典當物品就可以貸款，從3c用品、珠寶、電子產品，萬物皆可貸的概念。
地下錢莊：多屬於非法經營的貸款不建議申辦，號稱５分鐘就可以放款，撥款非常容易，地下錢莊的利率極高都是按日計費利息極高，非常不建議此項融資管道。

民間貸款申辦需要的文件有哪些？
雙證件影本：需年滿20歲確認個人狀態。
收入證明：具有勞保、薪資轉帳證明你有薪資入帳，確認你的職業工作收入，提高過件的機率。
擔保品資料：如果有房屋土地權狀、汽機車行照都可以當作擔保品，來壓低貸款利率。
財力證明：收入類型的證明文件包含扣繳憑單、所得清單等，資產類型的證明文件包含定期存款單，確認個人財力狀況。
 

民間貸款利率怎麼算？
每一種擔保品利率的計算方式都不同：

民間個人信用貸款：無擔保品，民間代書貸款的利率只要2%起。
民間汽車機車貸款：民間汽車機車貸款的利率2.5%起。
民間土地融資貸款：土地建地農地利率1%起。
民間房屋二胎貸款：民間房屋二胎貸款最低利率1%起，房屋首貸會在1%以下。

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民間貸款種類太多不知道該怎麼選擇嗎？

今天要幫您整理出所有民間貸款種類的優缺點，還有申辦管道讓您很簡單就可以找到適合自己的貸款方式，民間貸款的種類與管道並不像是銀行這樣公開又合法，但是又不得不辦理民間貸款時，就可以好好的來深入了解了！

有銀行貸款不辦理，為什麼還要找民間來貸款呢？

那是因為你有一筆資金需求短時間內銀行無法貸款給您，因為本身有信用瑕疵、負債比過高、債務協商貸款遲繳等情況，這些原因讓你無法向金融機構申請貸款，只能向民間組織進行申貸。

民間貸款種類比較表有嗎?
只要擔保品種類不同，就會有不同的民間貸款種類唷！

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民間個人信用貸款
民間汽車機車貸款
民間土地融資貸款
民間房屋二三胎貸款

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被查封原因？

查封意思也等於扣押，財產被查封通常是因為債務人欠款未繳，包括稅務、房貸、呆帳等等，且債務已經到期或逾期多時，債權人向法院申請強制執行，並透過公權力將債務人名下的財產查封、法拍，以此作為補償債務。一旦法院裁定、同意執行後，就會進行「查封」的程序，進入查封的階段後債務人就無法處分、移轉、買賣被查封的房子。

查封後的拍賣流程？

債權人向法院聲請強制執行。

執行法官命書記官與執達員至債務人持有不動產位置貼法院查封封條。

進行不動產估價。

進入正式房屋拍賣程序。

經過3次減價程序，每次減價金額為總價的20%。

通知行使標的物優先承買權、房屋所有權移轉。

法院點交或不點交流程。

拍賣分配價金撥款。

房子被查封還能住嗎？

有人會問房子被查封還可以住嗎？是可以的！房子在被查封後、尚未拍賣前仍屬債務人所有，只不過不動產的處分權（轉移、買賣）會被剝奪，但短時間內繼續使用或居住沒有問題。需要注意的是如果房子真的成功被法拍時，債務人多半會住到點交為止，若點交時仍持續佔有、拒絕交屋時會被公權力強行逐出。

房子被查封要如何撤封？

根據強制執行法§58第二項，被查封後仍可以撤銷，以下提供三個撤封方法：

處理債務

和債權人進行協商，商量好約定金額或是清償全數債務，再請債權人撤銷查封。但是無論債務人是要向債權人或是債權銀行進行協商，都可能因信任感低落而難有雙方滿意的協商結果。

協商以正常程序售屋

法拍屋的成交價格只有市價的4~6成，對於債務人、債權人都不是最好的方式，很有可能法拍的成交價還不夠清償債務，致使債權人未必能如期拿到應得的債款。與其使用法拍的方式，不如雙方協商看看能否透過一般售屋管道賣房，待賣出取得資金後再將債務還清。

尋求專業協助

如果上面兩種方式都不符合您的需求，您可以請民間貸款公司先代償款項，待解除查封後也可以透過房屋貸款辦理整合債務。

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簽約：雙方實體見面確認身分，確認是否為該筆不動產的所有權人，查看建物或土地的正本權狀，針對買賣的價格、付款方式、其他附加條件等契約內容進行討論，達成共識後記錄下來。雙方在代書見證下簽名用印，也可先支付訂金或是其他簽約款項。

用印：如沒有找代書，當事人就必須在地政事務所、稅捐稽徵處、鄉鎮市公所和銀行間來回奔波。如有找代書，雙方只要在代書的事務所完成申報書或申請表的用印，並提供身分證件、建物或土地權狀等相關資料即可。

完稅：完成稅務繳納，無論是契稅、土增稅，買賣雙方都可以交給代書代繳，而後結案一併請領。

交屋：買方取得新權狀，賣方辦理抵押權塗銷，買方支付尾款、取回本票，賣方核對金額、進行房屋點交，並由買賣雙方協調支付代書費用。

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代書的工作內容，主要為土地登記業務。由於我國對於不動產的管理制度採「登記制度」，地政機關會有權利變更的紀錄。而自然人、法人則持有權利證明（所有權狀、他項權利證明）所以凡舉關於不動產權利的變動，都需要代書的協助。
代書是什麼?

代書就是地政士，兩種名稱是同一種職業。代書、民間代書、地政士、土地登記專業代理人，是一個自日式時代就存在的特有行業之一。凡是有關房地產買賣、登記相關業務者在當時會稱為「司法書士」或「行政書士」。

在78年土地法修正時將其改名為「土地登記專業代理人」，之後又於90年10月通過地政士法後，改稱為「地政士」。

民間代書是一種專門性的職業，因為早期有許多工部分的申請書或程序是一般普羅大眾所不熟悉的，其主要的工作內容是在為民眾代筆。

代書承辦的業務有什麼?

早期對代書的觀念會有幫忙喬房子或土地的事情，甚至有些人會以為代書就是仲介、會借貸放款等。追根究柢，代書的主要工作是「代為辦理不動產交易的法律文件申請及其相關服務。」

隨著時代改變與不動產的法規越來越完善，同時也越來越複雜與專業，政府也一併建立了「地政士」的證照制度。若沒有受過相當的訓練與具備豐富的專業知識，是沒有辦法取得地政士資格與開業的。

在歐美國家並沒有代書一職，他們會由律師來行使這些在臺灣或日本常見的代書工作，由此可見代書在不動產的領域須具備專業性。

代書的工作內容有什麼?

主要內容為提供土地和不動產交易的法律文件申請代辦等相關服務，包括代理申請土地登記、土地測量，與土地登記有關之稅務、公證、認證、土地法規規定之提存、撰擬不動產契約或協議之簽證及其他與地政業務有關等事項，其中稅務服務包括贈與稅、遺產稅及不動產買賣涉及的所得稅、增值稅等諮詢服務。

代理申請土地登記事項。

代理申請土地測量事項。

代理申請與土地登記有關之稅務，贈與稅、遺產稅以及不動產買賣涉及的所得稅、增值稅事項。

代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。

代理申請土地法規規定之提存事項。

代理撰擬不動產契約或協議事項。

不動產契約或協議之簽證。

代理其他與地政業務有關事項。

不動產土地或是房屋的買賣，雖然代書費用可能由其中的一方支付，但是此時代書的角色是雙方代理人，基於公正第三人立場維護買賣雙方應有權益，主要協助案件登記甚或是買方貸款的協辦及抵押權設定，賣方原貸款的清償及抵押權塗銷等。
我為什麼需要找代書?
除了執照與專業之外，一位優秀的代書所能提供的服務與價值，不僅僅是代辦不動產文件申請等行政作業而已。凡舉處理不動產過程中每個環節都必須以中立且縝密的角度來審視產權文件及履約保證，把關雙方的交易安全，提供專業的不動產稅務建議給您節稅，也與銀行連繫取得最佳的貸款方案等。
如何挑選優良的代書?

有合格的地政士專業證照

有實體辦公室與店面

收費透明公開不會加收費用

辦理案件經驗足

有專業的知識與用心的服務

代書通常如何收取費用?

以一般繼承或贈與登記案件為舉例，代書的主功能為受託人，以善良管理人協助委託人完成土地登記及相關地方稅或國稅的申報，並收取相關執行業務時的費用，此費用就稱之為代書費。

代書通常會先根據案件進行報價，事先會收取費用才開始進行案件，待案件結束後會依照實際執行的項目核實金額，多退少補。無論最後代書完成哪些項目都一定會提供代書費用明細給委託人請款。若有遺漏未登載，委託人可以主動向事務所索取。

在早期因政府沒有加以管制，民眾會被超收代書費。後來政府制定了代書的證照制度與收費標準，代書的收費才漸趨於公定價。代書費可大可小，通常會影響費用的原因有：案件複雜度、各縣市平均消費、代書的經歷、名氣、事務所定價等。為了符合公平交易原則，代書並沒有通一制定金額，只有普遍的行情落點。因此找尋合適的代書是也是需要費時的。

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債務整合的申辦資格

1.良好的信用紀錄：

如果申請人過去有過貸款逾期或信用卡未還款的情況，將對信用紀錄產生負面影響。

因此，良好的信用條件是獲得債務整合批准的重要因素。信用紀錄不佳可能會導致銀行拒絕債務整合申請。

2.負債比例不超過22倍：

根據金融監督管理委員會的規定，個人無需提供擔保的貸款金額不得超過其平均月收入的22倍。換句話說，如果您的現有債務超出此比例，可能無法進行債務整合。

3.穩定的收入來源：

各家銀行對於債務整合的申請要求可能有所不同，但大多數銀行會要求提供穩定的工作和收入證明。

最好能夠提供至少三個月的薪資收入證明，因為這有助於銀行評估信用風險。

通常，工作年資越長，代表收入更加穩定，銀行更有可能批准債務整合申請，因為風險較低。

4.年滿18歲並具有完全行為能力：

根據法律要求，借款者必須年滿18歲並具有完全行為能力，方能簽署貸款文件，使其生效。

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1. 融資貸款是什麼？

所謂【融資貸款】，就是指借款人通過除銀行、農會、信用合作社等金融機構以外的其他管道──也就是向融資公司來申請貸款的行為。與傳統的銀行貸款相比，融資貸款有著更加靈活的貸款條件和更快的申辦流程，能夠有效解決貸款人急需資金的問題。

融資公司是合法成立的法人機構，相對於銀行，融資公司的貸款條件更寬鬆，審核撥款也更快速。此外，融資公司的核貸額度彈性大，不會受到金管會的限制，因此更符合一些特殊需求的貸款人。

2. 跟融資公司借錢安全合法嗎？

根據我國現行法律─《融資公司法》，融資公司是合法存在的金融機構，其業務包括提供貸款、投資等金融服務。因此，如果您選擇正規的融資公司借錢，是合法的。

但是，也有一些非法的融資公司存在，這些公司通常會以高利率、高風險的方式來吸引客戶。因此，在申請前一定睜大眼睛，建議可以從以下各個方面去考量融資公司是否合法。

1 公司是否有登記

一家正規的融資公司應該有當面簽約對保流程，並且有實體公司地址。此外，可以透過網路上的評價或者其他網站平台，了解融資公司的口碑和客戶評價，這也是一個比較可靠的參考依據。

2 了解融資公司的收費情況

在申請貸款之前，務必了解融資公司的收費情況。若是一家正規且合法的融資公司，絕對不會在過件前就收取任何費用。是否收費外，融資公司收取的費用也應該是透明且合理。如果融資公司不願意告訴你具體的費用情況，或者費用明顯過高、許多奇怪的巧立名目項目，也應該慎重考慮。

3 注意利率是否合法

貸款利率也是需要注意的一個方面。根據相關法律法規，民間融資公司的月息上限為 3%，年息上限為16%，當舖年息上限為 30%。如果融資公司的利率超過這些法定範圍，很有可能是非法經營的公司，請盡量避免。

4  多加比較各間融資公司

在選擇民間融資公司的時候，不要急於決定，要仔細研究和比較不同融資公司的條件和評價。以選擇正規合法的融資公司，確保自己的權益和安全。

想要選擇一家安全的融資公司，需要注意公司的收費情況、利率是否合法、借款條件是否過於浮誇、是否有當面簽約對保流程以及該公司的經營情況等方面。只有全面了解和比較各家融資公司，才能做出正確的選擇。

3. 跟融資公司貸款會查聯徵嗎？

不會，因為並非向銀行申請貸款，所以不會查聯徵。不過，雖然融資公司不會查詢聯徵記錄，但是融資公司也有個類似於聯徵的查詢系統，可以查詢申請人的申貸狀況，這也是融資公司在審核貸款申請時需要進行的程序之一。

4. 融資公司會上聯徵嗎？

相信很多人都好奇，那如果我欠融資公司錢，融資公司會上聯徵嗎？不會，因為融資公司並非屬於銀行體系，因此向融資公司借款不會上聯徵紀錄。只有當您與銀行或金融機構往來時，才會提交聯徵。

但是，如果您出現嚴重的逾期繳款或呆帳記錄，融資公司內部也有類似聯徵的系統，如果您被列入民間融資的黑名單，可能就會影響您未來向融資公司申辦貸款的成功率。

因此，請務必注意自己的還款紀錄，及時還款是維護自己信用評估的重要手段之一。如果因為一時疏忽導致逾期或呆帳，也要盡快與融資公司聯繫，並儘快還清債務。

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房屋增貸試算怎麼做？房屋增貸利率、額度怎麼算？

（一）房屋增貸利率和額度怎麼評估？

1. 房屋增貸利率

銀行的房子增貸利率範圍通常介於1.5-3%，相較於3-5%的車貸利率比較低。如果是向融資公司或其他民間公司申請房貸增貸，利率就會相對比較高，較為適合短期周轉。

2. 房屋增貸額度

影響房屋增貸額度最關鍵的因素是「房產價值」，申請房屋增貸，銀行通常會進行重新鑑價，再次評估貸款成數，如果房產上漲就意味申貸額度變高，相反的，如果房價下跌，可能就無法增貸。

目前銀行普遍貸款成數落在最高鑑價的80-85%，以房貸成數85%為例，房屋市價為1,000萬，最高可以貸到850萬。

不過實際上除了評估房產價值，銀行和其他貸款公司也會評估貸款人的還款能力、信用評分、負債比，以及前一筆貸款的本金還款額度，調整房屋增貸的額度。

（二）為什麼要做房屋增貸試算？

可能有些人會好奇，房屋貸款試算又不一定準，為什麼還要做房屋增貸試算？

這是因為房屋增貸的總支出不只有利息和本金，還包含鑑價徵信費、代書費、地政規費與銀行的開辦費等，加總起來也是不小的金額。

由於每間銀行的收費項目不一樣，因此，我們可以透過試算，將各種房屋增貸費用納入計算之中，透過這種方式評估可以讓自己更了解市場行情，並且預估最接近實際的支出。

👍推薦OK忠訓的房屋增貸試算服務，幫助你更好掌握金流走向！

我也想申請房屋增貸！房屋增貸條件有哪些？

看完房屋增貸整體介紹，是不是很好奇自己能否申請房屋增貸，以下就用簡單清晰的列點，幫大家整理出房子增貸條件是什麼、以及房屋增貸準備資料有哪些！

（一）房屋增貸條件

申請人年齡須介於20-65歲，為民法上的完全行為能力人

原房貸的繳款紀錄優良，沒有欠繳、遲還紀錄

信用評分良好，最好維持在600分以上

是否可以提出財力證明，如薪資證明、有價證券等

房屋仍有增值空間

（二）房屋增貸文件

申貸人的身分證影本

房屋增貸申請書

土地與建物登記謄本或所有權狀影本

薪資證明或收入證明資料

其他財力證明資料

近半年的房貸繳款證明

（三）為什麼房屋增貸審核沒通過？房屋增貸申請不通過的8大原因

申請房屋增貸為什麼送件後卻沒有審核通過呢？以下幾種原因是可能申請不過的理由：

申請貸款的金額超過了已經償還的房貸金額

房貸尚未還到本金，還在寬限期中

房價下跌導致房屋的價值下降，或是房屋經過金融機構鑑價後認為無增貸空間

近期有辦理貸款或其他借貸（車貸、信貸等等）

有使用信用卡預借現金的借款方式

負債比過高，債務總額超過平均月收入的22倍

職業收入不穩定，或是沒有工作證明自己有收入

信用狀況不佳，曾有許多貸款遲繳的紀錄，或是信用分數過低

（四）申請房屋增貸前的注意事項有哪些？

在申請房屋增貸之前，有哪些注意事項是要先確認的呢？上述有提到可能導致申請房屋增貸不通過的理由，以下這3點注意事項有先防範的話，房屋增貸的申請通過率也有機會上升喔！

1. 保持房屋整潔乾淨

房屋增貸其中一個審核不通過的原因，即是金融機構認為房屋沒有增貸的空間。建議可以在申請增貸前將家裡整理乾淨，例如家具的擺設、壁癌處理等，保持通風且屋內明亮，也有機會提高鑑價的金額喔！

2.提高信用評分、個人財力

假如自己的信用評分過低，金融機構可能會認為你沒有能力償還貸款。在申請增貸前可以調整自己的財力狀況，例如在申請增貸的前1年開始，每個月按時償還貸款，且沒有任何遲繳紀錄，以及在1年內不要再申請其他任何類型的貸款。並向公司或銀行申請自己的工作收入證明，皆可以提高增貸申請通過的機會。

3.房屋增貸額度容易受限

要注意的是，房屋可貸款的額度是依照房屋價值衡量。假如房屋增值幅度不高，本金償還金額太低，通常房屋增貸申請的通過率就會降低。

申請房屋增貸要多久？房屋增貸流程介紹

一般銀行的房屋增貸審核時間需要約1-2週，詳細的房屋增貸流程包含以下6個步驟：

提出申請：申貸人備妥文件提交至銀行或貸款公司。

房屋鑑價：銀行和貸款公司會派人評估房屋的地段、坪數、附近的生活機能和嫌惡設施，鑑定房屋目前的市值。

審核：銀行和貸款公司會審核申貸人的條件，像是還款狀況、信用評分、負債比、財務條件，決定是否核貸，並且決定核貸利率及額度。

簽約對保：申貸人與銀行簽約，確認同意相關條件。

設定抵押：對保完成後，申貸人需至地政事務所辦理抵押權，金額設定為1.2倍。

撥款：確定抵押權設定成功後，就會撥款至指定帳戶。

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